内容提要：
碧桂园预警上半年亏损扩大至 215 亿元，房屋交付量同比腰斩；华南城遭香港法院清盘，负债达 609 亿港元。深地铁向万科注入千亿资金，也未能止住万科销售和利润的继续下滑。房企债务危机持续蔓延，反映房地产行业深陷困境。央行强调"稳定态势"实为防急跌，而非刺激上涨，预示房价难现反转行情。
一、碧桂园发布预警称，预计交付量将继续减少，亏损将继续扩大。
周五，陷入困境的房地产开发商碧桂园发布公告警告称，在住房项目交付量较 2024 年减少一半且资产减值继续增加后，2025 财年上半年的亏损将进一步扩大。
该公司上半年交付了约 7.4 万套住房，不到去年同期 15.45 万套的一半，接近 2023 年上半年的 27.8 万套的四分之一。
这个二年前被媒体热捧为住房"交付力标杆"的头部房企，终究无法独自抵御房地产需求被透支后下滑的巨大惯性，三年间交付力急速下滑四分之三，成为中国房地产下行周期房企艰难度日的缩影。
它预计截至 6 月的上半年亏损在 185 亿元至 215 亿元人民币之间，显著高于去年报告的 151 亿元人民币。
房地产的低迷减缓了住房项目的交付速度，并挤压了开发商的利润。因为交付越少意味着每套房屋分摊的固定费用和债务利息越高，亏损越多，尽管他们正在努力重振业务。
碧桂园还表示，由于其房地产开发项目的结算规模下降，毛利率仍然很低，所以预计财报中对其房地产项目的减值会继续增加。
该公司将于 8 月 29 日公布上半年业绩。
交付力急速下滑是大陆房企风险急剧扩大的催化剂。碧桂园在公告中表示，目前企业主要关注点仍然是如何解决数倍于偿还能力的债务问题。
该公司曾经是恒大陷入危机之后大陆最大的开发商，但在 2023 年底拖欠了 110 亿美元的离岸债券，加深了导致恒大集团倒闭等备受瞩目的行业债务危机。
8 月初，碧桂园与持有该公司 49% 离岸债务的核心银行债权人集团达成协议，标志着其 141 亿美元的重组计划又迈出了一步。
周五碧桂园发布公告后，其股价收于 0.48 港元，比其 2021 年高峰期 11.44 港元的股价下跌了 95.8%。不知道有多少碧桂园股民哭晕在厕所。
二、曾经的国资"白武士"，华南城又遭法院勒令清盘。
俗话说，福无双至，祸不单行。在碧桂园预告亏损扩大的十天前，华南城遭我国香港高等法院勒令清盘，使其成为恒大之后被清盘的内地资产规模最大的开发商，也是被勒令清盘的第一家国资控股的房企。
据彭博报道，华南城的重组方案据报经过数月谈判，仍未能获得债权人足够支持，因此我国香港高等法院法官陈静芬作出有关裁决。不过，报道指华南城的清盘也可能面临挑战，因为扣押境内资产可能比较困难。
华南城先前曾因多个问题与债权人发生争执，其中在 5 月的听证会上，债权人表示希望华南城最大股东深圳市政府旗下特区建发集团在债务谈判中发挥更大作用，并特别要求接触兼任华南城的联席董事长的特区建发集团董事长李文雄。但不知何故未能实现。
这次针对华南城的清盘申请，由华南城美元债券受托人花旗国际提出，原因是华南城未能偿还 2024 年 4 月到期约 3.06 亿美元欠款。该公司法定代表人则向法院表示，公司拥有 13 亿美元的海外债务；集团律师 8 月 11 日表示，主要债券持有人持有该外债的 31% 以上。
根据华南城年报，截至去年 12 月底，该公司总负债约 609 亿港元。此外，独立会计师报告指出，华南城去年底流动负债超过流动资产 28.48 亿元，包括优先票据及计息银行及其他借款的即期部分计息债务为 182.41 亿元，现金及现金等价物为 4,100 万元。同时，华南城违约借款累计达 157.42 亿元，未能按时支付本金或利息。安永为华南城独立会计师，已发出"无法表示意见"的声明，意味着华南城债务的复杂性和危险性。
三、碧桂园和华南城的结局并非个例，反映了大多数人对房地产危机的低估和影响持续性的过于乐观。
据《南华早报》报道，内地房地产自 2021 年危机爆发以来，中国香港法院已向内地开发商发出至少 6 项清盘令，其中包括对恒大地产的清盘令。此外，深圳国企华南城也被勒令清盘，反映了房地产危机仍在持续冲击房地产行业的昔日巨头，连曾经预测内房复苏的瑞银，现时也预计除非内地出台更多刺激措施，否则复苏将显著推迟。
华南城的结局也令人对曾经的房企优等生万科的未来发生疑虑重重。虽然深圳地铁控股了万科，但在其向万科多次注入资金 1390 亿元（股权收购总计 1120 亿元人民币 + 贷款总额 246.4 亿元人民币 + 其他投资总额 23.4 亿元人民币）之后，万科上半年实现营业收入 1053.2 亿元，同比下滑 26.2%；归母净利润亏损 119.47 亿元，同比下降 21.3%。依然没有摆脱预期下滑和风险扩大的困境。
下周一，2025 年 8 月 25 日 9 时，恒大将退市，港交所交易大厅的电子屏将熄灭恒大的代码 03333。这不仅仅是恒大的丧钟，也是内地房企以预售制度为核心的高负债、高杠杆发展模式的穷途末路，更是以拆房卖地为核心的地方土地财政难以为继的标志。
根据中国财政部公布的财税数据，地方政府的土地出让收入在 2021 年达到峰值约 8.7 万亿元后逐年大幅下降，即使有些地方动用投融资平台的资金自买自卖，2024 年的土地收入也只有约 4.87 万亿元，比 2021 年下降接近一半，2025 上半年约 1.4 万亿元，同比下降 6.5%。
6 月 23 日，央行货币政策委员会在 2025 年第二季度例会上表示，将着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，助力构建房地产发展新模式。
8 月 15 日，央行发布 2025 年第二季度中国货币政策执行报告，表示在下一阶段，将着力推动保障性住房再贷款等金融政策措施落地见效，持续巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度。
央行的这些表态，被一些人误以为中国的经济离不开房地产产业，经济复苏离不开房地产繁荣的推动，认为房价将止跌重来一波上涨行情。
这些人可能误解了央行的"持续巩固房地产市场稳定态势"。什么叫持续巩固？说明央行认为现在的房地产已经符合央行的政策预期了。这意味着央行的货币政策对房地产市场的预期"稳定态势"，并非房价止跌回稳甚至上涨，也非房地产市场交易止跌回稳甚至增长。央行非常清楚目前的人口结构、家庭债务、人均住房面积、城市可拆迁的老破小、城镇化率，都与 20 年前、30 年前完全不同了，房地产市场最近 30 年的快速发展，实际上已经透支了未来至少 20 年的住房拥有率空间、家庭债务空间、市场需求空间，防止房价急跌，就是房地产市场的"稳定态势"。
一旦做到这一点，那就很难有政策加码了。所以也别奢望未来几个月或者明年、后年，还有什么比 924 降息、降准、降首付更大的什么大招了，更别奢望房价反转上涨了。
【作者：徐三郎】
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